Was ist eine Nutzniessung und wie sieht diese steuerlich aus?
Die Nutzniessung ist in Art. 745ff ZGB geregelt. Eine Nutzniessung gibt dem Berechtigten das Recht die Sache zu nutzen. Wird bei einer Liegenschaft eine Nutzniessung vertraglich festgelegt, so betrifft diese in der Regel die gesamte Liegenschaft. Teile einer Liegenschaft können nur mit einer Nutzniessung belegt werden, wenn bei den Wohnungen Stockwerkeigentum begründet wird. Im Gegensatz zum Wohnrecht ist die Nutzniessung kein höchst persönliches Recht, d.h. sie ein Nutzniesser kann die Liegenschaft weitervermieten und den Ertrag daraus nutzen. Eine Nutzniessung endigt in der Regel mit dem Tod des Nutzniessers. Durch die unbeschränkte Nutzung der Liegenschaft ist der Nutzniesser auch verpflichtet die durch die Nutzung entstandenen Kosten zu übernehmen (so z.B. Versicherungsprämien, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten). Doch Achtung: die grösseren Unterhaltsarbeiten oder Veränderung an der Liegenschaft sind durch den Eigentümer der Liegenschaft zu tragen bzw. nicht durch den Nutzniesser vorzunehmen. Wenn jedoch die Hypothek für einen Umbau erhöht werden muss, so muss der Nutzniesser anschliessend die höheren Hypothekarzinsen zahlen. Nicht alle Gesetzesvorschriften sind zwingend. Es können eigene Vereinbarungen getroffen werden. Deshalb empfiehlt es sich die wichtigsten Punkte, wie Entgeltlichkeit, Unterhaltsarbeiten, Kostenbeteiligung etc. vorher schon abzusprechen.
Steuerlich gesehen muss der Nutzniesser der Liegenschaft im Vermögen den Steuerwert abzüglich der Hypothek versteuern. Der Nutzniesser hat auch den Eigenmietwert zu versteuern, kann aber im Gegensatz zum Wohnrechtsberechtigten die Unterhaltsarbeiten und die Hypothekarzinsen in Abzug bringen. Der Eigentümer der Liegenschaft kann, obwohl er keinen Eigenmietwert bzw. Mietzinseinnahmen versteuert, die Unterhaltskosten (grössere Unterhaltsarbeiten siehe oben) von seinem Einkommen in Abzug bringen.
Achtung: Auch die Nutzniessung hat einen Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Da ein Käufer dieser Liegenschaft diese selbst nicht nutzen kann, wird sie in der Regel für die Zeit der Nutzniessung, praktisch unverkäuflich.
Meine Eltern haben uns Kindern vor Jahren 2 Häuser geschenkt. Sie haben die Nutzniessung. Mein Vater ist gestorben, meine Mutter dement. Kann nun ein Pflegeheim auf die Häuser zurückgreifen, weil eine Nutzniessung vorhanden ist?Kann die Nutzniessung meiner dementen Mutter von uns Kindern gelöscht werden?
Das Eigentum der Liegenschaften ist auf die Kinder übergegangen. Ein direkter Zugriff des Pflegeheimes ist demzufolge nicht mehr möglich. In der Schweiz gibt es noch die Verwandtenunterstützungspflicht, d.h. ein Kanton kann aufgrund dieser Verpflichtung auf die Verwandten zurückgreifen. In den meisten Fällen wird auf diese Pflicht nur zurückgegriffen, wenn die Verwandten selber in guten oder wohlhabenden Verhältnissen leben. Die Kantone sind aber frei diese Grenze festzulegen.
Solange eine Nutzniessung besteht, kann die Gemeinde bzw. das Pflegeheim verlangen, dass das Haus nach Eintritt ins Pflegeheim weitervermietet wird und der Ertrag daraus für die Kosten des Pflegeheimes aufgewendet werden. Aber Achtung: es muss gut überlegt werden, ob eine Nutzniessung gelöscht werden soll oder nicht. Die Nutzniessung hat nämlich auch eine Konsequenz auf den Anspruch der Ergänzungsleistung. Mit der Löschung kann es vorkommen, dass der Anspruch auf Ergänzungsleistung damit geschmälert wird oder ganz wegfällt. Welcher Weg im Einzelfall der Richtige ist, muss somit immer konkret angesehen und berechnet werden.
Zur Frage ob eine Nutzniessung gelöscht werden kann: Eine Nutzniessung endet entweder wenn sie befristet ist, mit dem Zeitablauf oder mit dem Tod des Nutzniessers oder mit dem Verzicht des Nutzniessers auf sein Recht der Nutzniessung. Falls Ihre Mutter auf das Nutzniessungsrecht verzichtet, stellt sich die Frage, ob Sie aufgrund der Demenz noch handlungsfähig ist oder nicht. Ist sie nicht mehr handlungsfähig, kann sie selber nicht mehr darauf verzichten.
Treuhand Germann
Sabine Germann
Meine Noch-Ehefrau und ich kümmern uns zur Zeit um all die Fragen, die mit der Scheidung zu tun haben. Unser Problem: Wir besitzen eine Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum je hälftig. Keinem der beiden Ehegatten ist es finanziell möglich den Eigentumsanteil des anderen “abzukaufen“. Die Bank würde die Finanzierung durch nur einen Ehegatten auch nicht gutheissen. Dennoch möchten wir die Liegenschaft gerne behalten, da sie relativ günstig ist, was meinen Unterhalt somit geringer belastet als eine Mietwohnung für Frau und Kind im gleichen Ausmass. Wir haben noch eine 3 jährige Tochter, was es meiner Ehefrau nur erlaubt 20% zu arbeiten.Ich möchte jedoch künftig möglichst wenig mit der Wohnung zu tun haben, sprich um die Hypothek, Zahlung von Zinsen, Nebenkosten, Liegenschaftsunterhalt, Amortisation usw. soll sich nur noch meine Frau kümmern müssen. Ist die Eintragung von Nutzniessung hiefür das richtige Instrument? Oder gibt es andere Möglichkeiten? Was ist sonst noch speziell zu beachten?
ich habe ein bienehaus auf einer waldparzelle.
ich bin nutzniesser dieser parzelle.
jetzt wird diese liegenschaft verkauft,was bedeutet das für mich und für den käufer.
besten dank
r.küng
Wir haben unsere Eigentumswohnung mit Nutzniessung an unsere zwei Töchter verschenkt.
Sollen wir nun noch eine beschränkte Nutzniessung eintragen, damit wenn wir ins Altersheim müssen dies mit dem Eintritt erlischt?
Danke für die Info.
M.Hulliger
Unser Nachbar besitzt von der verstorbenen Partnerin die Nutzniessung an einer Eigentumswohnung. Ihre 2 erwachsenen Kinder wollen die Wohnung nicht. Sie würden sie lieber verkaufen. Der amtl. Wert beträgt Fr 170000.- Hyp Schuld 100000.-. Die Nutzniessung bleibt weiterhin bestehen. Ich hätte Interesse, die Wohnung zu kaufen mit Nutzniessung. Was ist wenn der 80 jährige Nachbar ins Heim muss, beibt die Nutzniessung weiterhin ? Die Wohnung müsste auf meine Kosten renoviert werden damit sie vermietet werden kann. Wenn ich diese günstig kaufe bezahle ich noch Gewinnsteuer oder Schenkungssteuer ? Besten Dank für Ihre Antwort.
Zu Ihrer ersten Frage: Wegfall Nutzniessung beim Einzug ins Altersheim
Nein die Nutzniessung fällt auch beim Eintritt in ein Altersheim nicht weg. Die Nutzniessung ist ein höchstpersönliches Recht und fällt erst mit dem Tod des Berechtigten weg. Im Gegensatz zum Wohnrecht. Die Nutzniessung ist im Normalfall im Grundbuch eingetragen und behält ihre Wirkung. Falls ihr Nachbar also ins Altersheim / Pflegeheim kommt und er irgendwann die Kosten des Aufenthaltes mit seinem Einkommen / Vermögen nicht mehr decken kann und er dann Ergänzungsleistungen beziehen muss, wird die Behörde verlangen, dass die Wohnung wieder weitervermietet wird, damit er als Nutzniesser der Wohnung den Ertrag erwirtschaften kann. Die Nutzniessung können die Kinder zusammen mit ihrem Vater aufheben. Aber dies sollte nicht kurz vor dem Heimantritt passieren.
Zur Frage Gewinnsteuer: Der Verkäufer der Liegenschaft zahlt die Grundstückgewinnsteuer. Sie als Käufer haben nur die Handänderungssteuer zu tragen.
Zur Frage Schenkungssteuer: Solange der Preis angemessen ist also dem Marktwert entspricht, kann keine Schenkungssteuer anfallen. Anders sieht es aus, wenn die Liegenschaft deutlich unter Wert verkauft wird, dann könnte unter Umständen eine gemischte Schenkung von der Steuerbehörde angenommen werden. Die Frage ist dann, weshalb die Kinder des Nachbarn ein Interesse daran hätten Ihnen die Liegenschaft deutlich unter Wert zu verkaufen. Es ist also entscheidend, ob der Wert wirtschaftlich begründet werden kann und nicht extrem unter Wert verkauft wird.
Abschliessend kann dieser Fall nur beurteilt werden, wenn alle Fakten bekannt sind.
Treuhand Germann
Sabine Germann